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商业地产概念与解析
发布日期:2008/7/29
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
在一些国际发达地区,一般来讲他们都会将商业地产分为六类
1.商业和住宅混合地带
2.店面商业地带
3.一般商业地点
4.中心商业地点
5.临近商业地点
6.办公商业地点

商业和住宅混合地带就是提倡商业和住宅在同地区发展。商业地产的发展规模常常分为三级中心:一级中心、二级中心、三级中心。一级中心包括零售业,一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等。另外是餐饮业,全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店;还有娱乐休闲,并且是全面配套,以高档为主。二级中心一样有零售业、餐饮业,但是属于中档的档次。还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等等。三级中心就是一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。所以,我们要了解决定商业地产形成的因素,要了解项目特色、客流情况,尤其是要进行科学的规划。并不是我们随便在哪里都可以开一个大型的SHOPPINGMALL,或者是大型的百货公司。应当计算该区域里的人均收入是多少,居民可以花费的收入是多少。商业地产项目的开发一定要重视有没有客源,能不能赚钱,不一定高档、不一定大就能够赚钱,而是要看这个城市,看这个地点,究竟你的目标客户是哪一个层次。针对这个层次,针对你的目标客户来设计你的整个商业形式。此外,地理环境、政府的公共投入和城市规划的配合等,都是决定一个商业地产项目能否取得成功的重要因素。

作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员,也是商用地产最重要的成员,商业地产(commercial property)的概念最早出现在中国是2000年,首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始,并逐步蔓延到全国。
对于商业地产没有一个完整、准确的定义:在媒体的引导下,仿佛商铺或者底商就是商业地产了。但我们应该首先廓清这个概念:商铺绝对不应该是商业地产的全部,一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓,甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。
商业地产是一种结合体商业地产具有地产、商业与投资的三重特性,它既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。同时,这三方面的特性既相互独立又相互作用,形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣,系统性极强。简单地说,商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体,把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来;其次它是商务办公与住宅的结合,符合人们的生活快节奏的时代要求;再次它是商业零售与传统百货的结合,开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用;此外,它还是贷款与融资的结合体,一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的,良好的资金链条至关重要,没有支撑后期的管理和运营费用是致命的;最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体,一站式的生活配套满足了人们的不同需求,使项目成为一个个附属于城市的卫星城。住宅类项目在推广过程中将业主作为主要受众不同,商业地产推广中的投资特点和商业特点表现较为明显,更多地针对投资者为受众。此外,住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金,因而资金压力相对比较轻;而一个大型的商业计划,要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力,要有大的资金投入,多数情况下,其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区,一般来讲商铺住宅价格比维持在4:1到5:1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大,因而风险相对较大,从规避风险的角度考虑,将会出现多个利益主体共同分担风险的局面,因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。在商业地产的运作中,最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成;各个利益主体都有其明显的利益要求,因此,商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点,选择主诉求点。
  
 
商铺投资虽然并不等同于商业投资,但事实上仍占其绝大多数的份额。目前商铺投资方式主要有返租式、自营式两种:返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营,商铺产权人获得稳定的高额租金回报,投资者无须参与经营管理,收益稳定,因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者;而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的,投资者必须亲自参与经营管理,收益的稳定性不如返租式,此外对投资者的经营能力也有较高要求。随着近几年中国房地产业的持续升温,商铺地产作为房地产中最具专业化的开发形态,以其惊人的价值提升速度,成为房地产市场中最受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺,然后或返租获取固定回报,或单独出租获取租金,或出售赚取差价,博取更多收益。
商业地产中另外一类是仓库和工业楼。它们占用土地的面积较大,可分割成小块空间以租给零散的租客,也可大面积地租给主流租客。
  
投资仓库或工业楼的优点是:首先,业主只须负有限责任,通常只负责大楼结构和屋顶之维修,而租户则须负责内部的维修等事宜;其次,业主只须支付大楼立体结构的保险费用,而租户则须支付其他所有开销;最后,购买仓库或工业大楼的投资者通常可以用较少的头期款即可获得贷款,用最少的投入(包括头期款)而获得最高的利润,这是一切投资者遵循的守则。投资仓库或工业大楼也有明显的局限:例如,环境保护方面的要求甚严,业主在这方面必须谨慎,尽量避免连带责任;此外,如果分割成小块空间出租给分散的租客,通常签署租约不会太长,租客流动性大,导致费用增加,也容易产生收租困难、资金周转不灵等问题;也要考虑到,若租给主流租客,固然带来稳定的租金收入,但若主流租客移出他处,则会造成整个仓库或工业楼100%空置。
 
 
商铺投资的要素对于商业地产主要形态的商铺,投资者该如何预测及评估其投资的潜在价值呢?
   第一、在投资返租式商铺时,投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力,所以选择有实力的开发商是关键。应该充分了解开发商以前所开发项目的业绩及市场评价;如果开发商开发项目多且保留了其开发的项目中的大多数商业面积时,则可以比较确认开发商有经济实力,能做到以出租为主,其承诺的投资回报就会比较有保障。
   第二、专业的商业运营机构进驻商业物业以后可以保证投资者实现投资回报。开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营,而商业管理方再依靠自己的商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,三权分立是科学经营和稳定投资回报的保证。
   第三、副商圈商铺投资有保障。城市商业地产中除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈,就是正在发展壮大的城市副商圈,这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区,拥有足够的消费体量,并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展,处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持,在远景规划、政策导向上拥有明显的优势,因此这样的区域周边的房地产住宅市场发展势头旺盛,拥有不少地标性高档写字楼建筑。
   第四、消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性。在投资商业地产中,“人”,也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人,他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的,很多时候并不能仅仅只看人流量大,还应当做更深层次的分析。所投资区域的消费人群的消费结构对区域的消费市场的繁荣起着极其重要的作用,对投资者来说,把握住这一因素,才能更好地进行投资。
   第五、交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代社会交通是城市的动脉,便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用,便捷、发达的交通能够输送大量的客流,从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力,值得引起投资者的充分关注。
   以上所列举的是投资商业地产的几大外部客观要素,对于投资者来说,如何针对不同类型商业地产的投资特点,做出理性分析,进行策略性的投资,做到有效控制成本,降低投资风险,才是自身决策最重要的问题。
 
 
通晓国际规则。这些年来,在中国房地产投资市场中经常出现盲目追随的跟风现象,“拍脑袋”的决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证,造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目,出现了恶性竞争无人得利的状况。这种情况主要是由于相当多的房地产从业人员没有经受过系统、科学的专业教育所致。须知,对于房地产投资的财务分析、市场分析和用户分析,以及结合实际的综合案例分析等等,都是一整套有规律可循的知识体系,蕴含着丰富的操作技巧。此外,随着越来越多的外国投资者抢滩中国房地产市场,尽快熟悉国际通行的市场交易规则也变得空前重要;须知,倘若不能掌握准确的国际房地产商业语言,必然无法与国外基金、投行等各种机构投资者有效对接,而在当今中国宏观调控趋紧的背景下,资金链条若出现断裂,不能获得支撑项目进行的融资资金,则企业很难继续运营。今后中国房地产业的发展必将符合国际同业发展规律,顺应以资本为主导、以开发为组织、代理职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言,才能缩短与投资者对话的距离,从而大大提高商业交易的成功几率!考虑到这些,解决中国当今房地产投资市场上的无序、混乱竞争问题,首要的就是要树立科学、理性、健康的投资观念,并通过规范的房地产教育培训,构建能够沟通国内业界与国外成熟地产投资机构的桥梁,引入国外发展的宝贵经验和教训,进一步健全中国房地产交易市场。
 
 
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