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房屋租售比因素
发布日期:2010/4/7
一、什么叫房屋租售比?
是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
也可以表述为:租售比是指每平方米使用面积的月租金与房屋总价之间的比值。
 
二、合理的租售比是多少?
 
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。
 
在正常市场情况下,租售比应该在1:300至1:200之间。如果租售比小于1:300,也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值,房价已经出现了泡沫,比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低,甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的;如果租售比大于1:200,也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回,说明房价已经被低估了,这时买房是非常合算的,不仅可以收到较好的出租回报,日后房价也有上升的空间。
 
租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
 
三、租售比的意义
1、租售比是房地产投资价值体系的体系指标;
 
2、租售比反映一定时期内的市场需求状况。当租售比偏大时,反映出市场需求过旺,投资和投机成份较多,有泡沫成份;
 
3、租售比在一个国家城市化进程过程处于加速期会处于相对高位。
 
四、影响租售比的因素:
 
1、国家房地产等不动产税率情况 。
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场,决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房,由于没有不动产税的挤压,可能有5万套就不进入租房市场,因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台,另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场,这样必然会导致租金大幅度下降,这时候的“租售比”就会发生巨大的变化,在房价上升的势态中,如果开征不动产税或我国所谓物业持有税,将有可能大大削弱投资者的获利希望,囤积空房不使用就会受到极大的制约。
2、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率,而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。
3、政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。
 
由于住房权利是公民的生存权利的一部分,也是社会稳定与和谐发展的重要基础,所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求,减少相关税赋,扩大贷款年限,实行优惠利率,甚至直接提供政府补贴,例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策,都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者,租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
 
4、房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。
 
我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策,在市场已经高度发展后仍被沿用。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售,建成了不开盘,甚至把大盘变成多个小盘开盘,实施变相囤积来推高房价,这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。
 
5、国家用于住房开发的土地供给情况 。
 
这影响着房屋的生产和供应量,当然影响着租售比。
 
6、住房市场的国内外开放条件限制。
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要,对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见,那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求,许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制,防止推动房价,扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段,由于认识的不足与急于发展的动因,至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长,一度完全放任外国人购房与投资房地产,甚至放纵外来资金炒房。此外,有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价,包括大量以中国的中间机构出面操作,推高房价必然带动“租售比”的相应变化。
 
7、住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。
通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式,城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的,也不是真正意义上的房价。因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据才更科学实用。
 
8、国家的住房体制。
我国住房体制严格来说只能算是二元体制,即廉租房和商品房,经济适用房影响很小。且廉租房的供应量很小。意味着大多数人只能通过市场方式获得住房。如果大部分人可通过政府的扶持获得住房,则租售比将扩大。
 
五、租售比与楼市泡沫
1、要严格区分住宅的租售比和其它物业类型的租售比。住宅的租售比要大于商铺和写字楼的租售比。现在大家谈论租售比均未考虑到此点,是有失偏颇的。如果说住宅的租售比在1:200至1:300间是正常的,那么写字楼和商铺的租售比在1:100至1:1:200间是正常的。
 
2、在城市化加速发展期的国家的租售比比国际上处于成熟发展期的租售比要大一些是正常的,也就是说,该阶段允许有一定的泡沫存在。但这个泡沫以多大为宜,本人认为不超过30%为佳。
 
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