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上海80万甲级写字楼入市缓解租金上涨

 

      今年,上海将有80万平方米甲级写字楼上市,这是平均年吸纳量的两倍。仲量联行商业部总监陈立民认为这一结果大大超出预计,有可能直接导致今年上海浦东地区租金上涨的态势急速刹车。

  “考虑到去年甲级写字楼市场的良好表现,本来预计可能要推迟到2009年上市的一些甲级写字楼都抢工期,最终确定于今年面世。这使得今年甲级写字楼上市的体量超过80万平方米,是平时年吸纳量的双倍。”陈立民称。在他分析看来,写字楼上市体量的加大,将直接带来浦东租金上涨幅度的放缓。根据目前的统计,2009年上海的甲级写字楼供

应量将为45万平方米;2010年为55万平方米;2011年则可能达到100万平方米。相比来看,今年的甲级写字楼租金将成为2011年之前租金最为走低的一年。

  “今年新上市的写字楼中,大约70%到80%的体量都位于浦东,其中,单一个环球金融中心就有20多万平方米的供应。”浦东写字楼的纷涌上市,可能会导致今年租金走势与去年形成强烈反差。

  “但是接下来,租金的走势未必一路向上,还是要观察整个第一季度的表现。”陈立民称,在浦东上扬趋势刹车的同时,今年浦西的租金大概有一个不到两位数的上扬。

2008年上海写字楼市场将不再供不应求。仲量联行昨日发布年度报告称,随着84.5万平方米新增供应量投入市场,2008年上海写字楼供应量将达到此前年平均水平的2.5倍。这一数字也是过去年平均成交量的2倍。

  “租金还将平稳上升”

    据仲量联行亚太区董事陈立民介绍,在80多万平方米新增供应量中,60万平方米集中在浦东特别是陆家嘴区域,预计将给浦东写字楼租金的增长带来很大压力。

    该公司预计,2008年,浦东写字楼租金的增加速度将减缓。至于租金的具体走向,环球金融中心的租

金水平将被视为浦东写字楼租金的标杆。

    不过,该公司表示,浦西的写字楼租金还将平稳上升。仲量联行预计,至2008年年末,浦西的空置率将保持在1%~2%,浦东将上升至8%~10%。

  去年空置率低至1.6%

    2007年,上海写字楼空置率达到1.6%的历史低位,其中浦东的空置率仅为0.8%,浦西的空置率为1.9%。

    仲量联行亚太区董事陈立民表示,从房地产市场的国际惯例来看,写字楼市场空置率如果达到5%以下,就可以被视为已经满租。而上海目前的写字楼空置率仅为1.6%,这意味着写字楼的租户已经在“排队”了。

    低空置率促使2007年上海写字楼租金比上一年增长了14%,达到8.8元/平方米/天。其中,浦东的写字楼平均租金为9.5元/平方米/天,浦西写字楼平均租金为8.5元/平方米/天。

  金融会计业入驻陆家嘴

    陈立民表示,陆家嘴地区写字楼未来几年都将有大量新供应,而会计师事务所、银行以及律师事务所,将是入驻陆家嘴的三大主要行业。

    在日益高企的租金压力下,仲量联行预计,除了这三大行业外的企业行业,如快速消费品行业及制造行业相关的公司,会考虑寻找浦东以外的非中心区域办公场所。仲量联行表示,目前北外滩和虹桥等新兴核心商务区已经开始崛起。

    据悉,虹口区将在未来四年内供应41.1万平方米的甲级办公楼,长宁区也将提供48.5万平方米写字楼。

  外资收购带动租金上扬

    仲量联行表示,一些被外资整体收购的写字楼成了今年租金上涨的领头羊。以人民广场地区和黄浦区的北部为例,2007年被收购的高腾大厦等租金上涨飞快,与其毗邻的一些大厦的租金也随之上升。

    仲量联行数据显示,这些在去年第三季度前后的收购的大楼,去年四季度的租金环比三季度增长了8%。不过,该公司表示,这些写字楼由于收购成本很高,部分写字楼存在租金报价过高的现象

 
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