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成都办公楼市场简报2013年4季度
发布日期:2013/12/30
    2013年4季度,成都市场多个新建甲级写字楼项目入市,带来合计338,088平方米的新增供应,推动当前甲级写字楼市场总存量上涨至1,118,263平方米。与此前的新增供应有所区别的是,本季度新供应的写字楼如棕榈泉中心、中航国际广场等均为销售型项目,且购入写字间的客户基本为自用型,因此上述项目虽刚完成正式交付,但大部分已售楼层都开始进入以企业自用为目的的装修阶段,尚无大量可租赁面积推入市场。
 
    而另一方面,在市场供应压力不断增加的状况下,部分存量写字楼运营方采取“以价换量”的推广方式,连续四个季度小幅调低租金价格以吸引企业入驻或扩大租赁面积,该方式在本季度初现一定成效,高力国际在多个写字楼录得较大面积的成交。所以,尽管本季度甲级写字楼出现集中供应,市场整体空置率却下降至28.20%,环比降幅达9.39%;租金走势仍处于下行通道,受新入市项目较低的推广期租金水平影响,本季市场平均租金环比下降10.63%,为114.07元/平方米/月。

  区域市场

  本季度中央商务区甲级写字楼市场无新增供应,吸纳量保持平稳增长,区域整体空置率环比下降4.55%,至23.21%,其中航天科技大厦和百扬大厦延续上季度活跃表现,吸引包括康捷空、荷兰贸促会、日本CBC等企业进驻,成交面积从100平方米至500平方米不等;同期区域平均租金环比微幅下调1.09%,至146.82元/平方米/月。尽管租金水平连续两个季度出现小幅下调,但中央商务区作为城市商务区标杆,其租金水准仍长期显著高于其他各区域,通过与其他区域指标对比可以看出,中央商务区的区位和交通优势、区内写字楼项目的品质及业权形式是其租金水平的最重要支撑因素,这类优势短期内难以被其他区域完全取代,因此未来该区域仍将对来自金融业、咨询业、现代制造业等领域的租户及世界500强企业形成有力吸引。

  未来6至12个月内,中央商务区内将有华置中心、成都国际商城、四川航空广场等写字楼项目陆续入市,带来约23万平方米的新增供应,届时该区域的空置率和平均租金水平又将面临新一轮调整。

  人民南路区域甲级写字楼市场本季度无新增供应,市场主要表现在对现有存量的积极吸纳,区域空置率环比下降19.26%,至39.26%;随着吸纳速度的加快,本季度该区域平均租金水平也在今年首次出现环比回升,回升幅度为6.03%,至133.50元/平方米/月。

  未来12个月内,人民南路区域内基本没有新增甲级写字楼供应,但由于本季度该区域空置率位于较高水平,因此现有项目之间对租赁客户的竞争仍然较为激烈,预期租金上行压力依然存在,预计未来3至6个月内该区域租金水平将在本季度基础上保持稳定或微幅上调。

  九龙仓时代1号项目于四季度正式入市,为东大街区域带来88,560平方米的新增供应,由于该项目为销售型项目,部分面积已被购房客户自用,可用于租赁的面积仅有约6万平方米;与此同时,市场对前期存量写字楼的吸纳速度有所加快,其中晶融汇、明宇金融广场本季度继续保持活跃态势,吸引了包括银行等金融机构进驻。因此,尽管有新增项目,但东大街区域本季度甲级写字楼市场整体空置率仅环比上涨4.85%,至33.36%;平均租金水平受新项目推广期租金影响,环比下降10.43%,至108.93元/平方米/月。

  2014年,位于东大街区域的国际金融中心、睿东中心和西部国际金融中心将陆续入市,带来约40万平方米的新增供应,届时区域平均租金或出现一定幅度的上调。

  本季度甲级写字楼供应主要集中在天府新城的金融城板块和大源板块,金融城板块此前仅有中海国际中心这一甲级写字楼项目,本季度迎来写字楼面积为90,555平方米的中航国际广场,区域甲级写字楼存量增加至197,764平方米,由于中航国际广场基本已被企业客户购买自用,可供租赁面积极少,因此这一新增供应反而将本季度金融城区域空置率拉低至9.05%,环比下降5.95%;由于中航国际广场尚未录得租赁成交案例,因此区域平均租金仍稳定在125元/平方米/月至130元/平方米/月的范围内。

  作为大源板块首批交付使用的甲级写字楼项目,棕榈泉中心与新天府国际中心共同为该区域带来158,973平方米的新增供应,因这两个新项目也是销售型写字楼,客户购买用途基本为企业自用,从而导致项目交付后便已拥有较高的入住率,本季度该区域整体空置率为24.78%。

  销售型甲级写字楼在天府新城区域内供应量较大,销售价格从13,000元/平方米至20,000元/平方米不等,除部分投资型客户以外,大多数整层或大面积购买此类写字楼的客户都是自用型企业客户,而这类客户的特点是:需求面积大、资金实力强,对办公物业品质有一定要求,这些特点与甲级写字楼租赁市场上的优质客户特点基本相同,因此在一定的区域和时间范围内,销售型甲级写字楼会与同质的自持型甲级写字楼形成直接竞争。

  展望

  2013年,成都甲级写字楼市场总体新增供应375,946平方米,在宏观经济保持稳定发展和部分现有甲级写字楼项目调低租金的共同作用下,租赁市场状况尚较为乐观,年度吸纳量达422,398平方米。然而,根据目前在建甲级写字楼项目进度,预计2014年将有约1,157,053平方米的新甲级写字楼具备入市条件,将在未来12个月内陆续供应,供应高峰将分别出现在2季度和4季度,且新增供应将主要集中在东大街区域、中央商务区和天府新城,其中自持型甲级写字楼面积占比约为70%。受上述新增供应影响,未来甲级写字楼市场无论销售或租赁压力都将进一步增大,对投资商、开发商等市场主体的资金链和运营能力的考验将日益严峻。
 
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